При расчетах в сделке с недвижимостью рискует, как правило, покупатель.
Не будем рассматривать случаи с поддельными купюрами, когда рискует продавец, так как подобные происшествия сейчас достаточно редки и очень доступны способы проверки денег. Поговорим о тех рисках, которые присутствуют намного чаще.
В день сделки стороны подписывают договор купли-продажи, при этом переход права собственности к покупателю происходит, как правило, через 10 рабочих дней – именно столько времени сейчас занимает государственная регистрация. Получается, что деньги за квартиру уже переданы, а собственником покупатель еще не стал. То, что документы сданы в регистрационную палату и заявление на переход права составлено, еще не гарантирует, что через 10 дней покупатель получит свидетельство о праве собственности на свое имя. Что может произойти за это время? Часто случаются приостановки по разным причинам, перечислять которые мы сейчас не будем. Иногда случается и вовсе отказ в регистрации, что особенно печально для покупателя, если он успел отдать деньги продавцу.
Рассмотрим подробнее все существующие на сегодня схемы расчетов и разберем все риски по ним детально.
Наличный расчет в день подписания договора купли-продажи
Наиболее рискованный способ, так как если что-то пойдет не так – не факт, что продавец отдаст вам деньги быстро и полностью. Бывает, что сделка сорвется, а продавец, даже если не имеет намерения вас обмануть, физически не может вернуть деньги. Например, он передал их в счет оплаты за другую квартиру или потратил на иные цели. Сами понимаете, что в подобном случае возврат денег будет долгим и болезненным для вас, а во многих случаях и вовсе можно с ними распрощаться. Например, в Казани принято производить расчеты в день сделки (в день подписания договора купли продажи и подачи заявления в регпалату), если покупка происходит без привлечения ипотеки, разумеется. Естественно, при такой схеме расчетов, все риски ложатся на покупателя. Конечно же, есть договор купли-продажи, который действителен с момента подписания. Есть расписка продавца, которая подтверждает факт передачи денег. Кто-то использует перевод денег с банковского счета покупателя на счет продавца и так далее. Но, опять же, возможно такое, что эти деньги продавец уже потратил и не может вернуть покупателю по первому требованию.
Банковская ячейка
Аренда сейфовой ячейки – это более безопасный для покупателя способ передачи денег за квартиру. Процедура простая: стороны подписывают договор купли-продажи и арендуют ячейку в банке, обычно на месяц или на срок регистрации. В сейф закладываются деньги за квартиру (или же часть денег, в зависимости от условий договора). Продавец сможет получить деньги после того, как стороны предъявят в банк договор с отметкой регистрационной службы и свидетельство о праве собственности покупателя. Если право собственности не перешло к покупателю, продавец не сможет получить деньги за квартиру.
Какие существуют риски при данном способе расчетов? Во-первых, банк чаще всего не обязан проверять ни подлинность купюр, ни подлинность документов. Во-вторых, банк не несет ответственности при вскрытии ячейки, например, в результате ограбления. Конечно, эти случаи редки. Но даже если существует 1 случай на 100 тысяч, весьма неприятно будет оказаться в этой «1».
Еще один риск – отзыв лицензии у банка в то время, как ваши деньги будут находиться в ячейке. Вы все равно будете иметь все права на содержимое сейфа, но возможно просто на просто будет закрыто отделение банка на время проверки, и вы не сможете попасть в него в нужный момент. Выбирайте надежные банки!
Цена аренды банковской ячейки в Казани – 2-7 тысяч рублей.
Банковский аккредитив
На сегодняшний день это наиболее безопасный способ расчета при сделке купли-продажи недвижимости. Своим клиентам мы чаще всего рекомендуем именно этот способ. Суть процедуры – по поручению покупателя в банке открывается аккредитивный счет (обычно на срок 1 месяц), куда зачисляются денежные средства. В течении срока действия аккредитива покупатель не может снять с данного счета деньги, так как аккредитив безотзывный. В договоре купли-продажи и/или в договоре аккредитива указывается перечень документов, которые стороны должны предъявить в банке, чтобы деньги были перечислены с аккредитивного счета на текущий счет продавца. Если по каким-то причинам регистрация сделки не состоялась, то по истечении срока действия аккредитива банк осуществляет возврат денег на счет покупателя. Таким образом, риски покупателя потерять деньги в случае, если сделка не состоится, отсутствуют.
Существуют ли вообще какие-либо риски при данной форме расчетов? Риск не большой, но есть – это отзыв лицензии у банка во время регистрации сделки. Аккредитив не является вкладом, а значит, не страхуется. Деньги вы вероятно вернете, но вот когда – это вопрос.
Опять же, выбирайте надежные банки!
Цена аккредитива у банков очень разная, у одних фиксированная сумма, у других это определённый процент от суммы аккредитива. В Казани примерные затраты на аккредитив: от 3-9 тысяч рублей в зависимости от банка и суммы.
PS: помните также, что существуют прочие риски при расчетах. Например, это фиктивное занижение или завышение цены объекта недвижимости в договоре. Особые риски возникают при покупке объектов, находящихся в залоге. Настоятельно рекомендуем обращаться к специалистам по недвижимости и юристам при совершении сделок купли-продажи жилья.
С уважением, Бюро недвижимости «Альтера», Казань.
(843) 253-17-37
