03.09.2016.
Статья расскажет о том, как действовать, если Вы решили купить квартиру в ипотеку в Казани без помощи риэлтора. Что в какой последовательности делать, на что обратить внимание и каких ошибок постараться избежать.
Итак, с чего начать.
1. ОПРЕДЕЛИТЕ ПРИМЕРНУЮ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ
Решите, что необходимо именно вам и промониторьте сайты объявлений о продаже недвижимости. Среди всех представленных объявлений старайтесь не ориентироваться на самые дешевые предложения – большинства из них не существует в природе. Но об этом поговорим позже.
2. ВЫБЕРИТЕ ПОДХОДЯЩИЕ ВАМ БАНКИ ДЛЯ ПОДАЧИ ЗАЯВОК НА ИПОТЕКУ
Лучше, чтобы банков было несколько и у вас был выбор. Ошибочно на основании одних своих личных предпочтений, симпатий или внутренних убеждений обращаться в один единственный банк. Получайте информацию и сравнивайте условия в разных банках. Зачем упускать возможность сэкономить?
- Составьте список подходящих банков.
Банков, выдающих ипотечные займы около 30. Из них примерно половина подойдет лично вам. Ведь у всех банков разные требования к заемщикам, поэтому часть организаций из вашего списка сразу отсеется, и задача упростится.
- Выберите по-настоящему выгодную программу.
Из оставшихся банков выберете тот, где на самом деле выгоднее брать ипотеку. При этом на акционные процентные ставки «со звездочками» лучше не обращать внимания, а считать реальную стоимость кредита. Сравнивайте размер ежемесячного платежа, возможность оплаты без комисии и в удобном для вас месте. Сравнивайте условия для частичного досрочного погашения.
- Определите затраты по сделке.
У каждого банка эта сумма будет отличаться в ту или иную сторону. Сюда входят затраты на обслуживание расчетов по сделке и комиссии, страховые премии. Изучите список аккредитованных оценщиков и их прайс-листы и так далее. Все эти затраты вы будете производить одновременно с покупкой квартиры.
3. ПОДАЙТЕ ЗАЯВКИ В БАНКИ
Если Вы подаете заявку без помощи ипотечного брокера, то данный этап займет
у Вас достаточно времени и сил. Необходимо собрать пакет документов (личных, и подтверждающих ваш семейный доход), в таком количестве, сколько банков вы выбрали. У каждого банка этот список документов свой. Ознакомиться с требованиями конкретного банка можно по горячей телефонной линии или же на официальном сайте. Часто менеджеры просят что-либо донести дополнительно, поэтому просто будьте готовы к этому.
4. ВЫБЕРИТЕ САМУЮ ВЫГОДНУЮ ИПОТЕЧНУЮ ПРОГРАММУ
После получения одобрения от нескольких банков выберете наиболее подходящий. Теперь вам уже точно понятен ваш бюджет – исходя из того, какую сумму одобрил банк. Менеджер сообщит вам:
- параметры, которым должно соответствовать жилье
- список документов, которые необходимо предоставить для второго этапа одобрения заявки – проверки объекта недвижимости
- сроки действия одобрения заявки (это ваше время на поиск квартиры и подготовку пакета документов к сделке).
5. НАЧИНАЙТЕ ПОДБОР КВАРТИРЫ !
ps: Мы предполагаем, что вы точно знаете, какой вам нужен район города, все его плюсы и минусы. Также предположим, что вы разбираетесь в типовых сериях домов, планировках, преимуществах одних домов и недостатков других и так далее, потому что это отдельная большая тема и кому-то она может быть не интересна.
Где и как искать квартиру для покупки?
Если вы ищите обычную среднестатическую квартиру – на сайтах объявлений есть все, что в настоящее время продается! Если кто-то вам говорит про некие «секретные базы» - гоните в шею этого человека. Никаких секретных баз недвижимости не существует! Это байки серых «риелторов», которым больше нечего предложить клиенту. Профессионалы рынка никогда не будут рассказывать подобные сказки, потому как задача специалиста – это в первую очередь ваша безопасная и выгодная покупка, во вторую – экономия вашего времени. Другое дело - если вы ищите элитное жилье, причем с особыми требованиями. Предположим, таких вариантов очень мало. Подобные объекты часто реализуются без "открытой продажи" по той причине, что владелец хочет скрыть свою личность или сам факт выставления объекта на продажу. В этом случае вам точно не обойтись без риэлтора, причем не каждый смождет выполнить задачу, но в данной статье мы говорим о самых простых и распространенных ситуациях. Обычная квартира, вторичный рынок, ипотека.
Самое сложное при подборе недвижимости – это найти наиболее достойный 
вариант из всего, что есть в продаже. А не тратить впустую свое время. Именно по этой причине многим людям не хватает 2-3 месяцев, которые дает банк на поиск жилья! К сожалению, в интернете много ложной информации о предлагаемых квартирах, и даже опытный риэлтор порой не сразу отличит «не существующую квартиру» от реальной. Кроме того, в рекламе многие факты искажены или умалчиваются. Не везде указаны такие данные, как материал стен, типы перекрытий и год постройки дома, возраст собственников, наличие ограничений и обременений и существенные условия сделки – а это крайне важно при покупке в ипотеку! Поэтому лучше заранее приготовьте список вопросов, чтобы уже по телефону отсеивать лишнее и не устраивать себе лишних прогулок по ненужным адресам. Так вам удастся сэкономить свое время и подбор будет даваться вам легче с каждым днем.
Существует еще одна сложность, с которой сталкиваются абсолютно все - и опытные риэлторы при подборе квартр для своих клиентов, и уж тем более покупатели, которые не занимаются покупкой недвижимости ежедневно. Трудность состоит в том, чтобы составить удобный список квартир к просмотру на день. Почему это важно? Поверьте, если вы будете смотреть по одной квартире в день, вы будете выбирать очень долго, и первоначальные квартиры скоро вылетят у вас из головы вместе со своими преимуществами. А если вы будете смотреть по несколько квартир, но они будут "размазаны" по времени на дню - удобств в этом тоже мало. Казалось бы, что сложного - обзвонил 5-6 вариантов, съездил посмотрел их за час и сделал выбор - это ведь проще простого! Ан нет! На деле выходит так, что где-то хозяева будут только поздно вечером, где-то могут только в обед, где-то вообще не берут трубку или уже внесен залог и так далее. Это еще одна причина, по которой поиски растягиваются, хотя с виду все просто.
Внимание! Даже опытный риэлтор, у которого отработаны навыки составления расписания просмотров для своих клиентов, тратит в среднем 3-4 часа на то, чтобы найти, обзвонить, выяснить обстоятельства и условия продажи, отсеять лишнее и составить удобный список из 5-6 квартир на один день к просмотру.
6. ПРОСМОТРИТЕ ВСЕ ВЫБРАННЫЕ КВАРТИРЫ ЛИЧНО 
После просмотров «в живую» у вас отсеется большая часть из всего списка. Будьте готовы к тому, что зачастую на фото в объявлении одно, а на деле совершенно другое. Не расстраивайтесь, ведь ваша задача – купить не яркую картинку, а самое достойное из того, что есть. И желательно это сделать с наименьшими рисками и затратами.
7. ТОРГУЙТЕСЬ - ПОЛУЧИТЕ ЛУЧШУЮ ЦЕНУ ЗА КВАРТИРУ!
После того, как вы определитесь с квартирой, самое время поторговаться и получить для себя максимальную финансовую выгоду. Запомните одно правило – на рынке недвижимости часто не работают популярные "фишки" и приемы менеджеров по продажам и переговорщиков. Аккуратно! Вы можете все испортить. Важно понимать, какова реальная ситуация у продавца и от этого, как говорится, танцевать! Можете 100 раз сказать, что мы намекаем на то, чтобы вы не покупали недвижимость самостоятельно, но существует реальный факт: НИКОГДА обычный человек, не связанный с рынком недвижимости ежедневно, не сторгует бОльшую сумму, чем профессиональный риэлтор! Как правило, цена услуг специалиста окупается за счет грамотного торга.
8. ОБСУЖДАЙТЕ ВАЖНЫЕ УСЛОВИЯ СДЕЛКИ
Не всем продавцам подходит покупатель с ипотекой вообще, либо ипотекой конкретного банка, и все нюансы должны быть оговорены заранее. Для продавца важны сроки получения полного расчета. Для вас, как для покупателя, важны сроки уплаты коммунальных услуг и освобождения квартиры; что останется из мебели и техники; когда прежний собственник снимется с регистрации, и так далее. Договариваться надо, как известно, "на берегу".
9. ПРОВЕРЯЙТЕ !
О важности проверки недвижимости перед покупкой можно долго не говорить, это и так всем понятно. Истории обманутых покупателей и людей, ставших бомжами - это к сожалению не выдумка. Итак,
Что необходимо проверять при покупке квартиры?
- Все! Сверить данные, предоставленные продавцом с данными Росреестра. В последнем же уточнить актуальную на сегодняшний день информацию об арестах, ограничениях или обременениях. Проверяйте документы и анализируйте историю. Нужно проверить, как происходили переходы права собственности и связанные с этим риски. Важно знать состав семьи всех нынешних и бывших собственников, а также «жизненную историю» квартиры. Не связано ли с ней каких-либо негативных событий, которые могут существенно испортить вам настроение в дальнейшем. Лучше все узнать заранее, чем после сделки. Не лишним будет проверить и соседей, ведь вам жить в этой среде. Участковый, старшие по дому, подъезду, председатели ТСЖ – все эти ребята вам в помощь. Пусть ничто не омрачает вашу жизнь в новой квартире!
Проверяет ли банк юридическую чистоту квартиры? Юристы банка действительно просматривают документы, но в истории квартиры никто для вас и за вас копаться не будет. И уж тем более, ходить по участковым, искать плесень и тараканов. Как правило, на сделку пропускают все объекты без видимых серьезных "косяков". Вины сотрудников банка в этом нет. Банку важно защитить себя от риска, чтобы в случае чего страховая компания закрыла ваш кредит. Всё. Никто не компенсирует вам полную цену квартиры, не говоря уже о ее удорожании, о моральном ущербе, вложенниях в ремонт и тд.
10. БРОНИРУЙТЕ ВЫБРАННУЮ КВАРТИРУ 
От выбора квартиры до сделки как правило проходит от 10 дней до нескольких месяцев. Поэтому важно уделить максимальное внимание данному этапу! Речь идет о закреплении договоренностей с продавцом документально, с обеспечительным платежом, или без него.
Почему это важно? При покупке в ипотеку вам будет крайне нелегко в случае срыва сделки. Одно дело заново подобрать объект недвижимости. Начнется еще один процесс сбора документов, оценки и так далее. Вы не только упустите свое время, но и потратите немалые средства на оценку, справки и так далее. Поэтому лучше скрепить договоренности с продавцом не только рукопожатием, но и наиболее подходящим в вашей ситуации письменным подтверждением намерений.
Существует несколько видов таких соглашений: предварительный договор купли-продажи (может быть с внесением задатка или аванса, с закреплением задатком или авансом и т.д), расписка в получении денежных средств с указанием условий сделки, соглашение об авансе или о задатке, акт о внесении денежных средств и так далее. Искать готовые шаблоны бесполезно, так как все ситуации абсолютно разные и оговоренные условия везде свои. Продавцу важно, чтобы покупатель не отказался от покупки, не протянул со сроками сделки и так далее. Покупателю – вам в данном случае – важно, чтобы продавец:
- в случае срыва сделки вернул внесенный аванс и как можно быстрее, без судебных тяжб, приставов и тд
- не передвинул сроки продажи
- не увеличил цену перед сделкой
- выполнил договоренности относительно сроков освобождения квартиры, оставляемой мебели и тд
- в случае, если он откажется продавать, возместил вам понесенные расходы
И наконец, чтобы продавец не оказался мошенником, который «собирает задатки» с нескольких покупателей и пропадает (к сожалению, такие случаи до сих пор не редки, основной признак такого мошенничества - это очень дешевая цена и когда продавец октазывается от сотрудничества с вашим риэлтором или юристом).
11. СОБИРАЙТЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ СДЕЛКИ
PS: мы предполагаем, что приобретаемая вами квартира не имеет несовершеннолетних собственников, временно отсутствующих хозяев и их родственников с доверенностью на продажу, что сделка не требует нотариального оформления, получения согласия органов опеки, прохождения процедуры вывода из залога, снятия ареста, занижения цены в договоре (а также всего этого одновременно), и так далее. А также не затрагиваем тему покупки квартир "без первоначального взноса". Потому как, во-первых, это все отдельные серьезные темы. А во-вторых, будем честными – для обычного человека это все равно что проводить операцию, не будучи врачом: теоретически можно и даже «случаи бывали», но лучше этого не делать.
Как правило, этот этап по большей части возлагается на продавца или риэлтора продавца. Но бывает и так, что совсем ничего не готово и продавец не имеет возможности заниматься подготовкой пакета документов. В любом случае, с менеджером банка, оценщиками, страховщиками и т.д. взаимодействуете вы сами, если вас не сопровождает ваш риэлтор. Так как у всех банков свой список требуемых документов и порядок проверки объекта, не будем вникать в подробности данного этапа.
Важно! Не все банки составляют договор купли-продажи. Уточните заранее этот момент. Если Вам придется составлять его самостоятельно, помните – это не просто документ, а основание вашего будущего права собственности. Расторгать или что-либо менять в нем крайне сложно, а порой невозможно. Как говориться, «что написано пером – не вырубить и топором». Найти шаблон в интернете можно, но обязательно адаптируйте его "под себя" и вашу ситуацию. Обычно бывает так, что чей юрист составил договор, той стороне и более выгодны его условия. Поэтому если у вас нет специалиста, а договор готовит риэлтор продавца - имейте в виду, что одеяло натянуто не на вас.
12. ПРОВОДИТЕ СДЕЛКУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Сделка проходит в несколько этапов и обычно занимает 2 дня с разницей в 1 неделю (если не произойдет отказ в регистрации или ее приостановка).
От каждого конкретного банка зависит схема сделки, у всех свои особенности. Как правило, первый этап – это первоначальные расчеты, подтверждаемые распиской продавца о получении части суммы. Далее идет этап подписания кредитных документов и договора купли-продажи. Затем документы по сделке и заявление на переход права собственности подаются в регпалату. Последним этапом идет получение документов из регпалаты, которые подтверждают, что покупатель стал новым собственником, и в банке производятся окончательные расчеты, также с распиской продавца. В зависимости от банка, существуют отличия по видам страхования. А также по расчетам. Это перечисления между текущими счетами сторон сделки, аккредитивная форма расчетов, размещение денежных средств в сейфовой ячейке, сертификаты и так далее.
Вот и все, мы смогли объединить долгий процесс в 12 шагов и выделили важные моменты, основываясь на своем опыте.
Вы всегда можете решить, привлекать ли риэлтора для покупки квартиры в Казани.
Если Вам нужна помощь, или вы хотите сэкономить время, деньги и максимально себя обезопасить – мы рады помочь.
С уважением, Бюро недвижимости «Альтера».
(843) 253-17-37
