Для чего важно правильно оценить квартиру перед продажей?
Цена квартиры – не единственный фактор для успешной продажи квартиры. Но тем не менее, этот фактор - основной, поэтому прежде, чем планировать сделку, важно понимать, как долго может длиться поиск покупателя и на какую сумму денег Вы можете рассчитывать. Особенно, если в дальнейшем Вы намерены приобретать другое жилье.
С чего начать?
Первым делом необходимо понять, какова ситуация на рынке недвижимости в настоящее время. Об этом можно узнать, пообщавшись с профессионалами рынка (риэлторами, инвесторами), почитав форумы о недвижимости, посмотрев отчеты аналитиков на крупных порталах. В спокойные времена, при благоприятных экономических и политических условиях, гибкой кредитной политике банков, растущих доходах населения - и на рынке недвижимости хорошая погода. Как правило, покупательская активность в это время высокая, и цены на недвижимость растут. Квартиры с адекватной рыночной ценой (и даже немного дороже) не задерживаются в рекламе и быстро находят своего покупателя. В обратной ситуации спрос на недвижимость низкий, наступает «рынок покупателя». По-простому, квартир в продаже больше, чем людей, готовых покупать недвижимость за нынешнюю цену. Во время такой стагнации, как правило, на долго задерживаются квартиры с завышенной стоимостью.
Затем, нужно провести простую аналитику.
Для этого откройте любой сайт объявлений о недвижимости и найдите варианты, которые объективно можно сравнивать с Вашей квартирой.
Для этого учитывайте параметры:
- район (важно искать варианты для сравнения только из тех, что максимально близко расположены к Вашей квартире!);
- возраст дома и серию (т.е хрущевки сравнивайте с хрущевками, дома моложе 10 лет – с их ровесниками и так далее);
- класс жилья (например, малоэтажный огороженный дом с собственной подземной парковкой будет не логично сравнивать с 25-этажной «свечкой», стоящей вдоль оживленной магистрали, или 15-подъезной 9-этажной коробкой, пусть даже из кирпича);
- материал постройки дома (кирпичные сравниваются с кирпичными, монолиты с монолитами, панель, блоки и их «товарищи» - отдельно);
- площадь квартиры (для этого выбирайте квартиры с таким же метражом плюс минус 3-4 метра);
Выпишите несколько выбранных объектов, или внесите их в электронную таблицу. Это будут Ваши конкуренты, помните об этом! Из полученных данных определите среднее значение цены за объект и цены за квадратный метр.
Помните, что это рыночная цена квартир по предложению, а не та цена, по которой квартиры продаются покупателям. Как правило, на сделку быстрее выходят наиболее привлекательные по цене объекты, либо те, где Продавец готов к хорошему торгу.
Затем можно определять цену для Вашей квартиры.
Определив среднюю рыночную цену из всех представленных в рекламе вариантов, можно приступать к оценке непосредственно Вашей квартиры. Нужно взглянуть на свою квартиру глазами потенциального покупателя. Ведь он (покупатель), также откроет сайт объявлений и будет видеть все прочие варианты в продаже, и сравнивать Вашу квартиру с предложениями конкурентов.
Для этого выделите такие факторы, которые делают Вашу квартиру более привлекательной, по сравнению с «конкурентами»:
- существенно выгодное расположение – например, возле Кремля, вблизи городской набережной, либо возле престижного объекта культуры или развлечений. Одним словом – чтобы это место было престижным, популярным, всем нравилось, и Ваша квартира являлась редкой в своем роде за счет расположения, а также вида из окон. С квартирами эконом –класса (в том числе с квартирами под сдачу в аренду) весомым плюсом к стоимости будет соседство со станциями метро;
- общее состояние квартиры. Помните, что даже недавно сделанный «дизайнерский авторский евроремонт для себя» никогда полностью не окупится при продаже. Т.е., например, если Вы потратили на ремонт квартиры 1 млн рублей, это вовсе не означает, что Ваша квартира подорожала на эту сумму. Квартира в очень хорошем состоянии со свежей отделкой высокого качества действительно будет стоить дороже, чем аналоги, требующие ремонта, но не более, чем на 10-15%, в зависимости от конкретного объекта и ситуации на рынке недвижимости;
- другие отличительные особенности: плюсы планировки (большая кухня, изолированные комнаты, раздельный санузел, наличие балкона, кладовки или гардеробной), не крайний этаж, наличие огороженной территории дома и/или охраны; дом расположен не на дороге, и окна выходя во двор; Вид из окон на набережную, кремль, театр и ид (что делает Вашу квартиру одной из редких), квартира свободна от проживания, Вы рассматриваете все виды расчета – государственные сертификаты, ипотеку.
Эти факторы влияют на цену позитивно, и делают квартиру более интересной для Покупателя. Затем объективно оцените недостатки квартиры, которые необходимо нивелировать за счет привлекательной цены.
И так, спрос (и цену) снижают:
расположение в не популярных местах. Депрессивные районы, либо удаленные от центра города. Сюда можно отнести такие существенные минусы, как расположение по соседству кладбища, завода, трамвайных путей, оживленной магистрали, развязки и т.д.;- общее состояние. Квартиры в состоянии «требует ремонта» привлекают желающих только своей ценой, если она ниже рыночной на 10-15%, либо несомненными другими плюсами (например, расположение в престижнейшем доме возле Кремля, с видом на набережную);
- прочие минусы. Сюда относятся такие факторы, как первый или последний этажи, угловые квартиры, недостатки планировки (проходные комнаты, маленькая кухня, отсутствие балкона), выход окон на дорогу, удаленность от остановок общественного транспорта (если это квартира эконом-класса);
Также отпугнуть потенциального покупателя могут такие факторы, как: несовершеннолетние собственники, наличие действующего обременения, ареста; наличие неузаконенных перепланировок, необходимость занижения стоимости с целью ухода от налогов, не готовность продавца на сделку с использованием ипотеки, государственных сертификатов, сделка со сложной альтернативной покупкой и так далее.
Для чего важно грамотно оценить квартиру перед продажей?
Вы сможете объективно взглянуть на свою недвижимость и спрогнозировать, насколько быстро появится покупатель. От этого зависит реализация Вашей основной цели – будь то покупка другой квартиры, постройка дома, или вложение денег от продажи в бизнес. Очень важно иногда трезво и холодно посмотреть на ситуацию со стороны. Часто глупо выглядит ситуация, когда люди по многу месяцев, а то и лет мечтают об улучшении жилищного вопроса, но не могут продать квартиру из-за неадекватной стоимости, при этом виня рынок недвижимости, плохих риэлторов, капризных покупателей.
Как определить, что цена Вашей квартиры завышена?
Если все способы поиска покупателя использованы*, а звонков и просмотров мало, либо просмотры есть, но никто не соглашается на покупку.
* квартира подготовлена к продаже, правильно произведена фотосъемка, составлена грамотная презентация и рекламное объявление, задействованы все виды интернет рекламы (сайты, соц.сети и т.д.), наружной рекламы (расклейка в районе, баннер при возможности), объявление в газете, почтовая реклама в районе, оповещены участники риэлторского сообщества (чаты, базы, форумы).
Как определить, что цена занижена?
Такое бывает, хоть и нечасто. Явный признак слишком низкой стоимости квартры - это когда за ее дверью выстраивается очередь из покупателей, которые готовы купить Вашу квартиру на Ваших условиях.
Как не ошибиться при оценке квартиры перед продажей (а также и перед покупкой!), как при продаже квартиры вытянуть максимум из того. что возможно, как обезопасить свои расчеты при сделке - подробнее об этом Вам расскажут специалисты Бюро Недвижимости "Альтера", г. Казань.
